ما الذي يحدث إذا تأخر المطور في تسليم المشروع العقاري في الإمارات؟

يُعدّ الالتزام بموعد تسليم العقار أحد الركائز الأساسية لعقد البيع أو الشراء العقاري، حيث يؤثر أي تأخير في التسليم سلبًا على خطط المشتري المالية والسكنية، في الإمارات ينظم قانون المعاملات المدنية واللوائح التنفيذية لدائرة الأراضي والأملاك إجراءات مواجهة تأخر التسليم، كما يتيح للمشتري التعويض المالي أو فسخ العقد واسترداد أمواله. يستعرض هذا المقال الإطار القانوني وحقوق المشتري عند تأخر تسليم المشروع العقاري في الإمارات، مع توضيح الخطوات العملية المتاحة لرفع الشكوى واسترداد الحقوق.

التشريعات القانونية المتعلقة بتأخر تسليم العقارات

قانون المعاملات المدنية الإماراتي

ينص قانون المعاملات المدنية الاتحادي (المادة 873 وما يليها) على التزام البائع بتسليم المبيع في الوقت المتفق عليه، وفي حالة الإخلال بالتسليم يحق للمشتري المطالبة بالتعويض عن الأضرار المترتبة على التأخير، سواء كانت مادية (تكلفة السكن البديل) أو معنوية.

لوائح دائرة الأراضي والأملاك

يمكن للمشتري في دبي تقديم شكوى ضد المطور عبر خدمة نظام الانتهاكات العقارية (RVS) التابع لدائرة الأراضي والأملاك، والتي تُشرف على فضّ النزاعات والوساطة، وتشمل الإجراءات التحقيق مع المطور وإلزامه بالتعويض أو الالتزام بجدول زمني جديد للتسليم.

حقوق المشتري والإجراءات المتاحة عند تأخر التسليم

الحق في التعويض المالي

عند تأخر تسليم العقار، يحق للمشتري الحصول على تعويض مالي يشمل:

1. تكلفة الإيجار البديل، إذا اضطر للانتقال إلى سكن مؤقت.
2. الفوائد القانونية على المبالغ المدفوعة مقدمًا، بنسب 9% سنويًا للمعاملات المدنية و12% للتجارية حسب العقد.
3. خسائر أخرى منصوص عليها في عقد البيع والشراء (SPA) مثل تكلفة التنقل وخسارة فرص استثمارية.

طلب تحديد موعد جديد للتسليم

يمكن للمشتري رفع طلب قضائي أمام المحكمة المختصة لتحديد موعد جديد للتسليم، وذلك عندما يكون عقد البيع واضحًا بشأن تاريخ الانتهاء، تقبل المحاكم مثل هذه الطلبات إذا ثبت تأخر المطور وحددت قيمة الأضرار.

فسخ العقد واسترداد الأموال

في حال التأخر الجسيم أو الممتد بلا مبرر، يحق للمشتري فسخ العقد والتخلي عن الصفقة واسترداد كامل المدفوعات، وفقًا لمواد القانون الاتحادي رقم 5/1985 وشروط SPA، يجب أن تتضمن الشكوى بندًا يثبت إخلال المطور بجدول التسليم.

الشكوى لدى دائرة الأراضي والأملاك

يتبع المشتري الخطوات التالية لرفع شكوى رسمية:

1. التحقق من اكتمال دفعاته وعدم وجود متأخرات.
2. تقديم الشكوى إلكترونيًا عبر بوابة الدائرة أو زيارة أحد مراكز الخدمات.
3. إرفاق نسخة من عقد البيع ومراسلات التأخير مع المطور.
4. انتظار قرار اللجنة وتوجيه المطور لرد الحقوق أو التعويض ضمن جلسة وساطة قبل اللجوء للقضاء.

خيار اللجوء للقضاء في حال تأخر التسليم

إذا لم تُجدِ الوساطة نفعًا، يمكن للمشتري رفع دعوى مدنية أمام محكمة الموضوع في الإمارة، حيث تتمتع المحاكم الإماراتية بخبرة في قضايا العقود العقارية، وقد أصدرت عدة أحكام تؤكد حق المشتري في التعويض وفسخ العقد عند التأخير غير المبرر، ويمكن للمشتري المطالبة بـ:

• تعويض عن الأضرار المادية والمعنوية.
• فسخ العقد العقاري واسترداد المدفوعات.
• إلزام المطور بدفع الفوائد القانونية عن فترة التأخير.

نصائح للمشتري العقاري

• مراجعة بنود SPA بعناية: تأكد من وجود بنود تعويض واضحة وفترات سماح (Grace Period) للتأخير.
• توثيق المراسلات: احتفظ بجميع الإيميلات والرسائل الرسمية مع المطور بشأن تأخير التسليم.
• التواصل المبكر: راسل المطور فور توقف جدول الأعمال واطلب توضيحًا كتابيًا بسبب التأخير.
• الاستعانة بمحامٍ مختص: قبل اللجوء للشكاوى أو القضاء، استشر محامي عقاري لفهم حقوقك وتقييم الخيارات.
• متابعة شكاوى مماثلة: اطلع على تجارب مشترين آخرين بالقضايا ذاتها عبر مواقع قانونية متخصصة أو منتديات العقارات.

اقرأ أيضًا: المباني المستدامة وكفاءة الطاقة في الإمارات

خاتمة

يضمن الإطار القانوني الإماراتي للمشتري حقوقًا مطلقة عند تأخر تسليم المشروع العقاري، من التعويض المالي وفسخ العقد إلى إلزام المطور بتنفيذ العقد أو استرداد الأموال، ولتحقيق أفضل النتائج يجب على المشتري التحرك الفوري بتوثيق التأخير ورفع الشكوى رسميًا لدى دائرة الأراضي والأملاك أو القضاء، مع الاستعانة بمحامٍ مختص لضمان حماية الحقوق واسترداد التعويضات المستحقة.

اقرأ أيضًا:

• الترميز الجزئي للعقارات بتقنية البلوكشين في دبي
• فلل العطلات والسياحة العقارية على الساحل التركي