الترميز الجزئي للعقارات في دبي: كيف يُحدث البلوكتشين ثورة في الاستثمار العقاري؟

تشهد دبي اليوم تحولاً جذريًا في قطاع العقارات عبر تقنية الترميز الجزئي للعقارات (Real Estate Tokenization)، الذي يسمح بتقسيم ملكية العقارات إلى وحدات رمزية (Tokens) قابلة للتداول باستخدام تقنية البلوكشين، هذه التقنية تُعدّ بمثابة ثورة في الاستثمار العقاري تفتح أبوابًا واسعة أمام المستثمرين الأفراد والشركات لتملّك حصص عقارية صغيرة بكلفة منخفضة. في هذا المقال نتعمّق في مفهوم الترميز الجزئي للعقارات، وفوائده وآلياته في دبي، والجوانب القانونية المرتبطة به، بالإضافة إلى فرص الاستثمار المستقبلية مقارنةً بالملكية العقارية التقليدية.

ما هو الترميز الجزئي للعقارات؟

الترميز الجزئي للعقارات هو نموذج حديث في الاستثمار العقاري يقوم على تحويل ملكية العقار إلى وحدات رقمية (رموز) مدعومة بتقنية البلوكشين. يعني ذلك تقسيم قيمة العقار إلى أجزاء صغيرة على شكل رموز رقمية مشفّرة، بحيث يمثل كل رمز حصة محددة من الملكية، من خلال هذا الترميز يمكن لمجموعة من المستثمرين المشاركة في تملك عقار واحد بشكل جماعي، حيث يمتلك كل مستثمر ملكية جزئية تعادل عدد الرموز التي اشتراها، يتم تسجيل هذه الرموز والمعاملات المتعلقة بها على سجل إلكتروني آمن (Blockchain) يضمن الشفافية ويمنع التلاعب أو التزوير.

بعبارة أخرى، الملكية الجزئية المرمّزة تعني امتلاك جزء من عقار دون الحاجة إلى شراء العقار بالكامل، يتم توثيق هذه الحصص على هيئة رموز رقمية مرتبطة بالملكية العقارية، ويمكن تداول هذه الرموز بين المستثمرين بسهولة، هكذا يصبح العقار عقارًا رقميًا إضافةً لكونه أصلًا حقيقيًا؛ أي أن الملكية تنتقل عبر منصات إلكترونية بنفس موثوقية السجلات العقارية التقليدية، ويعد هذا المفهوم امتدادًا لاستخدام البلوكشين في العقارات لتسهيل وتحديث طرق بيع وشراء العقارات.

فوائد الترميز الجزئي للمستثمرين

يتيح الترميز الجزئي مزايا عديدة تجعله جاذباً للمستثمرين الأفراد والشركات، من أبرز هذه الفوائد:

• سهولة الدخول للسوق: لم يعد الاستثمار العقاري يتطب رأس مال ضخم حيث يتيح الترميز امكانية الاستثمار العقاري بمبالغ صغيرة نسبياً تبدأ من حوالي 2000 درهم إماراتي، هذا يتيح لشرائح أوسع من الأفراد الدخول في سوق الاستثمار العقاري في دبي، مما هذا يعني أن صغار المستثمرين يمكنهم الاستثمار في عقارات فاخرة أو مشاريع كبيرة عن طريق شراء رموز تمثل أجزاءً من تلك الأصول.
• التنوع تقليل المخاطر: يمكن للمستثمر توزيع استثماراته على عدة عقارات مرمزة بدلاً من استثمار المبلغ كاملاً في عقار واحد مما يقلل من المخاطر؛ فإذا انخفضت عوائد أحد الأصول العقارية يمكن أن تعوِّضها عوائد أصول أخرى ضمن المحفظة المرمزة، التنويع العقاري بهذا الشكل كان صعبًا قبل ظهور الترميز الجزئي، أما الآن فأصبح متاحًا للأفراد عبر العقارات الرقمية.
• السيولة العالية ومرونة التخارج: في الملكية العقارية التقليدية قد يستغرق بيع عقار كامل شهورًا، أما في حال الملكية الجزئية المرمزة فيمكن بسهولة بيع وشراء حصته (الرموز التي يمتكلها) عبر منصات التداولالمعتمدة، مما يوفر سيولة أفضل من الاستثمار التقليدي، وبالتالي إمكانية جني الأرباح أو التخارج من الاستثمار بسرعة أكبر مقارنة ببيع العقار بالكامل بالطريقة التقليدية.
• عوائد منتظمة: يحصل المستثمر على عوائد من دخل العقار (مثل الإيجارات)، بنسب متناسبة مع حصته المملوكة من الرموز، هذا يعني أن المستثمر الصغير يمكنه الاستفادة من دخل عقاري منتظم دون أن يمتلك العقار بالكامل أو يدير عمليات التأجير بنفسه، المنصات الوسيطة عادةً تتولى جمع وتوزيع تلك العوائد بشكل تلقائي، ما يجعل الاستثمار مريحًا للمستثمر.
• الشفافية والثقة: توفر تقنية البلوكشين شفافية عالية وتمنع التزوير بفضل السجل الرقمي الغير قابل للتعديل، حيث يضم سجل البلوكتشين تفاصيل كل عملية بيع أو شراء للرموز، هذا المستوى العالي من الشفافية يزيد ثقة المستثمرين، حيث يمكنهم التحقق من ملكيتهم ومتابعة تاريخ العقار وتقسيم الحصص بشكل مباشر، كما تقلل هذه التقنية من مخاطر الاحتيال أو ازدواجية البيع، لأن كل رمز يمثل ملكية فريدة موثقة لا يمكن تكرارها.

آلية الترميز الجزئي في دائرة الأراضي والأملاك بدبي

تبنّت دائرة الأراضي والأملاك في دبي تقنية الترميز في سوق العقارات عبر منصات رسمية معتمدة، وقد أطلقت الدائرة منصة بريبكو منت (Prypco Mint) التي تتيح الملكية الجزئية المرمزة تحت إشرافها المباشر وبالتعاون مع شركات تقنية مختصة في البلوكشين، مما يجعل دبي من أوائل المدن في العالم التي توفر إطارًا رسميًا لهذا النوع من الاستثمار وتوفر المنصات الرقمية، كما أن المنصة مرخّصة من قِبل الجهات الرسمية مثل سلطة تنظيم الأصول الافتراضية VARA وتعمل بمثابة سوق إلكتروني لبيع وشراء حصص العقارات المرمزة، ون خلال المنصة يمكن للمطورين ومالكي العقارات إدراج عقاراتهم للترميز مع تحديد قيمة كل رمز (حصة) والعدد الإجمالي للروز المتاحة.

ومن خلال ربط السجل العقاري بالبلوكتشين يتكامل النظام الرقمي مع السجلات العقارية التقليدية في دبي، مما يعني أنه عند بيع رموز تمثل حصة غقارية يتم تحديث سجل الملكية لدى الحكومة بشكل متزامن، التكامل بين السجلين التقليدي والبلوكتشين يضمن أن عملية الترميز شفافة وموثوقة وتتماشظ مع الأنظمة واللوائح القانونية.

عند تسجيل الرموز في سجلات دائرة الأراضي إلكترونيًا يحصل المستثمرون على شهادات رسمية تثبت ملكيتهم الجزئية، وقد أصدرت دائرة الأراضي والاملاك بدبي أول شهادة ملكية جزئية مرمزة في 29 مايو 2025، مما أكد جاهزية الإمارة لهذا التحول الرقمي في الاستثمار العقاري.

الجوانب القانونية والتنظيمية في دبي

وضعت حكومة دبي إطارًا قانونيًا واضحًا لتنظيم الملكية الجزئية المرمزة أبرز نقاطه:

• ترخيص المنصات: تُشرف هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA) على منصات التداول، وتضمن امتثالها للقوانين المحلية.
• توثيق الملكية: تُصدر دائرة الأراضي شهادات رسمية تؤكد ملكية المستثمرين للرموز، مما يحمي حقوقهم القانونية.
• حماية المستثمرين: تفرض دبي معايير صارمة للإفصاح عن معلومات العقارات، ما يعزز ثقة المستثمرين ويضمن حقوقهم.
• تداول الرموز: يسمح فقط بتداول الرموز ضمن المنصات المرخصة، مع ربطها مباشرة بالسجل العقاري الحكومي.

فرص الاستثمار من خلال العقارات الرقمية

إن ظهور العقارات الرقمية عبر الترميز الجزئي يفتح أبوابًا جديدة ومبتكرة أمام المستثمرين في دبي وحول العالم. فيما يلي بعض فرص الاستثمار العقاري التي أصبحت متاحة بفضل الرقمنة والبلوكتشين:

• جذب الاستثمارات العالمية: مع توسع منصات الترميز مستقبلا ستتمكن دبي من جذب مستثمرين ورؤوس أموال عالمية إلى سوقها العقاري بسهولة غير مسبوقة.
• تمويل المشاريع: تساعد تقنية الترميز المطورين في تمويل المشاريع عبر استقطاب عدد كبير من المستثمرين، فعوضًا عن الاعتماد الكامل على مستثمر واحد أو تمويل مصرفي لبناء مشروع جديد، يمكن للمطور طرح المشروع رقميًا وجذب عدد كبير من المستثمرين لتمويل أجزاء منه عبر شراء رموز تمثل وحدات مستقبلية في المشروع.
• فتح أسواق ثانوية: من المتوقع ظهور منصات تداول ثانوية للرموز العقارية، مما يوفر فرصًا للربح وإعادة بيع الرموز بسهولة بطريقة مشابهة لتداول الأسهم في البورصة، هذا سيوفر للمستثمرين فرصة لتحقيق أرباح رأسمالية عند ارتفاع قيمة العقار المرمز، عبر بيع رموزهم بسعر أعلى، ما قد تظهر خدمات مالية موازية مثل الاقتراض بضمان الرموز العقارية، حيث يمكن للمستثمر رهن حصته الرقمية للحصول على قرض، تمامًا كما يرهن العقار التقليدي.
• الاستثمار في عقارات فاخرة: تتيح التقنية إمكانية الاستثمار في العقارات الفاخرة والمراكز التجارية الكبرى التي كان من الصعب تملكها بشكل فردي في السابق مثل الفنادق الكبيرة أو المراكز التجارية الضخمة، مثلاً يمكن لفرد أن يمتلك جزءًا من مركز تجاري مربح أو منتجع سياحي عبر شراء رموز مرتبطة بهذا الأصل، هذه الفرص الاستثمارية الجديدة لم تكن متوفرة لمعظم المستثمرين الأفراد من قبل.

مقارنة بين الملكية التقليدية والترميز الجزئي

مستقبل البلوكتشين في قطاع العقارات بدبي

تخطط دبي لزيادة الاعتماد على تقنية البلوكشين لتشمل أجزاء كبيرة من السوق العقاري بحلول عام 2033، ومن المتوقع أن تصل نسبة العقارات المرمزة إلى حوالي 7% من إجمالي سوق دبي العقاري في غضون السنوات القليلة القادمة وهو ما يعادل قيمة سوقية ضخمة قدّرتها بعض المصادر بحوالي 60 مليار درهم إماراتي سيتم تداولها رقمياً، كما تسعى دبي أيضًا لتحقيق التالي:

• رقمنة كاملة للسجلات العقارية: استخدام البلوكشين لتوثيق جميع معاملات العقارات بسرعة وشفافية أكبر.
• توسع دولي في المنصات: فتح المجال أمام مستثمرين عالميين بسهولة، مما يعزز من مكانة دبي عالميًا.
• استخدام العقود الذكية: تفعيل العقود الذكية لتسهيل المعاملات وخفض تكاليف الإجراءات الورقية التقليدية.

نصائح للمستثمرين في الترميز الجزئي للعقارات

لضمان استثمار ناجح في هذا المجال، ينصح المستثمرون بما يلي:

• دراسة شاملة للمشروع والعقار قبل شراء الرموز.
• التأكد من أن المنصة مرخصة من الجهات الرسمية في دبي مثل VARA ودائرة الأراضي.
• توزيع الاستثمار على أكثر من عقار لتقليل المخاطر.
• متابعة السوق والتطورات التنظيمية في دبي بانتظام.

اقرأ أيضًا:

• المنازل الذكية - أحدث تقنيات الأتمتة والرفاهية في عقارات الخليج
• ثورة PropTech - الواقع الافتراضي والجولات التفاعلية في تسويق العقارات

خاتمة

يُشكل الترميز الجزئي للعقارات باستخدام تقنية البلوكشين مستقبلًا واعدًا في قطاع الاستثمار العقاري بدبي، وتوفر هذه التقنية فرصًا جديدة ومرنة للمستثمرين الأفراد والشركات، مما يعزز من مكانة دبي كوجهة استثمارية عالمية رائدةK ومع الدعم التنظيمي والتشريعي القوي الذي تقدمه حكومة دبي، من المتوقع أن يصبح الترميز الجزئي معيارًا جديدًا في سوق العقارات العالمي قريبًا.

المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي- بيان صحفي رسمي "أراضي دبي تصدر أول ملكيّة جزئيّة مرمّزة في العالم"