أنواع الطابو في تركيا: الطابو الأحمر والأزرق والمشترك وأهميتها للمستثمر الأجنبي

23 يونيو 2025

قبل شراء عقار في تركيا، من الضروري أن يفهم المستثمر الأجنبي ما هو سند الملكية العقارية أو ما يُعرف بالطابو، وأنواع الطابو المختلفة المتاحة، فهذه الوثيقة الرسمية هي الركيزة القانونية لإثبات ملكيتك لأي عقار، وتشكّل عنصرًا مهماً في ضمان حقوقك واستثمارك على المدى الطويل. في هذا الدليل من سكاي لاين العقارية نستعرض أنواع الطابو في تركيا وألوانه (الطابو الأحمر والأزرق)، بما في ذلك الطابو الزراعي والاستثماري والتجاري، ونوضح الفروقات القانونية بينها، وكيف يمكن لنوع سند الملكية أن يؤثر على حقوق المستثمر الأجنبي.

ما هو سند الملكية العقارية (الطابو) في تركيا؟

سند الملكية العقارية في تركيا أو ما يُعرف باسم "الطابو" هو وثيقة رسمية تصدر عن مديرية السجل العقاري التركية لإثبات ملكية العقار بشكل قانوني، يحتوي سند الطابو على كافة المعلومات التفصيلية حول العقار وصاحبه، بما في ذلك اسم المالك وصورته، نوع العقار (سكني، تجاري، أرضي... إلخ) وموقعه، ومساحته، وأرقام السجل العقاري، إضافة إلى معلومات أخرى مؤرشفة بدقة، ويُعد هذا السند بمثابة هوية العقار الرسمية التي تخوّل المالك حق التصرف الكامل في عقاره، من بيعٍ وتأجيرٍ واستثمارٍ ورهنٍ وغيرها من التصرفات القانونية.
إن حيازة الطابو أمر ضروري لإثبات الملكية؛ فلا يمكن لأي شخص الادعاء رسميًا بملكيته لعقار ما دون وجود هذا السند باسمه، تصدر وثيقة الطابو حصراً باسم المالك المسجّل، ولا تُمنح نسخ متعددة لأشخاص مختلفين لنفس العقار - بل يُذكر في السند حصة كل مالك في حالة الملكية المشتركة، وتجدر الإشارة إلى أن الأجانب يحق لهم امتلاك العقارات في تركيا والحصول على سندات طابو مثلهم مثل المواطنين الأتراك، مع مراعاة بعض القيود العامة مثل عدم التملك في المناطق العسكرية أو تجاوز حد معين لمساحة الأراضي على مستوى البلد، ويحمل سند الملكية للمستثمر الأجنبي نفس الصفة القانونية كما للمواطن، مما يعني أنه يضمن لصاحبه حقوق الملكية والتصرف والتوريث بشكل كامل وفق القوانين التركية، بل وأكثر من ذلك يتيح القانون التركي للأجنبي المالك لعقار بقيمة 400 ألف دولار أمريكي فرصة التقدم للحصول على الجنسية التركية، كما يتيح له الحصول على إقامة عقارية قابلة للتجديد له ولعائلته ما دام العقار باسمه.

الفرق بين الطابو الأحمر والطابو الأزرق

في تركيا، تأخذ سندات الملكية العقارية ألواناً مختلفة للدلالة على نوع العقار المسجّل، الطابو الأحمر والطابو الأزرق هما أشهر نوعين يُميزان وثائق الطابو، ويعتمد لونهما على طبيعة العقار ووظيفته، فما الفرق بينهما؟

الطابو الأحمر: يصدر بهذا اللون للأملاك العقارية ذات الاستخدام السكني أو التجاري مثل الشقق السكنية والمنازل والفيلات والمحلات وغيرها، تحتوي الوثيقة على معلومات مفصّلة عن القسم العقاري (الشقة أو الوحدة) وحصتها من الأرض المقامة عليها، ويحصل المالك على سند طابو أحمر عند امتلاك عقار صالح للاستخدام المستقل، أي أن العقار مبني وجاهز للاستخدام، يشمل ذلك الشقق في الأبنية السكنية، والبيوت المستقلة، والفلل، وكذلك المحلات التجارية والمكاتب ضمن مبانٍ تجارية، ويعني حصولك على طابو أحمر أنك المالك القانوني للوحدة العقارية المفرزة بكل مرافقها، وعادة ما يكون العقار قد حصل على موافقة الإسكان النهائية التي تفيد باكتمال البناء وترخيص استخدامه، كما يخوّلك الطابو الأحمر جميع الحقوق المعروفة مثل السكن والتأجير والتصرّف الحر بالعقار.

الطابو الأزرق: يُعرف أيضًا بالطابو الزراعي ويصدر للأراضي والحقول الزراعية أو القطع المعدّة للبناء ضمن مخططات الإعمار، يختلف في اللون لتمييزه عن الطابو الأحمر الخاص بالعقارات السكنية، ويُمنح الطابو ذو اللون الأزرق لقطع الأراضي غير المبنية. ويندرج تحته نوعان رئيسيان: الأراضي الصالحة للإعمار والأراضي الزراعية (الحقلية)، في الحالة الأولى قد تكون الأرض مصنفة ضمن مخطط المدن كأرض صالحة للبناء (تسمى بالتركية "Arsa")، وبالتالي يمكن لمالكها تشييد بناء عليها بعد الحصول على التراخيص اللازمة، أما الأراضي الزراعية البحتة أو الحقلية (بالتركية "Tarla") فهي تلك المخصصة للنشاط الزراعي وتربية المواشي والدواجن وما شابه، وعادة لا يُسمح بالبناء عليها إلا بنسبة صغيرة جدًا من مساحتها قد تتراوح بين 5% و20% حسب قوانين المنطقة، ويسلَّم صاحبها طابو أزرق يوضّح أن الأرض حقليّة زراعية، بشكل عام، يمثل الطابو الأزرق سند ملكية أرض سواء أكانت مهيأة للإعمار أم مخصصة للزراعة، ويميزه لونه عن الطابو الأحمر الخاص بالعقارات المبنية.

ومن الفروقات الأساسية بين الطابو الأحمر والأزرق هو محتوى السند نفسه، فبينما يتضمن السند الأحمر بيانات مفصلة عن الوحدة السكنية أو التجارية مثل رقم الشقة أو المكتب ضمن البناء وحصتها من الأرض المشتركة، يركز السند الأزرق على وصف الأرض مثل رقم القطعة وموقعها ومساحتها وطبيعتها الزراعية أو الاستثمارية دون أي تفصيلات تتعلق ببناء قائم (لأنه لا يوجد بناء بعد)، كذلك من الفروق الهامة أن جهة الإصدار واحدة (مديرية السجل العقاري) لكن الإجراء القانوني للتسجيل قد يختلف: فالعقار المبني يستلزم توفير موافقة إسكان وشهادة إتمام بناء قبل إصدار الطابو الأحمر، في حين أن الأرض الزراعية تتطلب تحقق البلدية من أنها ضمن تصنيف الأراضي الزراعية أو أن لديها ترخيص إعمار إن كانت أرضاً صالحة للبناء. ويجب على المستثمر الأجنبي الانتباه جيدًا للون سند الملكية الذي يحصل عليه لأن لون الطابو مؤشر مباشر على طبيعة العقار واستخدامه القانوني.

الطابو الزراعي والطابو الاستثماري: الفروقات القانونية

قد يسمع المستثمرون مصطلح "الطابو الاستثماري" في بعض الأحيان، وخاصة عند الحديث عن الأراضي المُخصصة للإعمار وإقامة المشاريع، فما المقصود بالطابو الاستثماري وكيف يختلف عن الطابو الزراعي التقليدي؟ هنا سنوضّح الجوانب القانونية لكل منهما والفروق الجوهرية بينهما.

الطابو الزراعي (الأرض الحقلية - الأزرق): كما ذكرنا سابقاً، هو سند ملكية أرض ذات صفة زراعية، هذه الأرض تكون خارج نطاق المخططات العمرانية للمدينة أو البلدة، أي أنها غير مهيأة قانونيًا للبناء الواسع، يسمح القانون لأصحاب الأراضي الزراعية باستغلالها في الاستثمار الزراعي حصراً كالزراعة بجميع أنواعها، تربية المواشي والدواجن، إنشاء البيوت البلاستيكية أو المزارع السمكية وغيرها من الأنشطة الريفية، البناء على الأرض الزراعية ممكن لكن بشكل محدود جدًا مثل بناء منزل ريفي صغير أو مخزن لخدمة النشاط الزراعي وبنسبة بناء منخفضة من إجمالي مساحة الأرض (عادة 5%-20%)، يتعين على المستثمر الذي يشتري أرضًا زراعية أن يدرك أنه لا يملك حرية مطلقة في تحويلها إلى مشروع سكني أو تجاري ما لم تتغير صفتها القانونية فيما بعد.

الطابو الاستثماري (أرض إعمارية - قد يكون أزرق أو أحمر مؤقتاً): يُقصد بهذا المصطلح سند الملكية الخاص بالأراضي المصنفة للبناء والاستثمار العقاري ضمن المخطط التنظيمي العمراني، غالبًا ما تكون هذه الأراضي مسجلة كأراضٍ صالحة للإعمار "Arsa"، وتحمل طابو أزرق في مرحلة ما قبل البناء، يتيح هذا النوع من الأراضي لمالكها إقامة مشاريع سكنية أو تجارية بعد استخراج التراخيص الهندسية وموافقة البلدية.

ومن الناحية القانونية، الفرق الرئيسي بين الأرض الاستثمارية والأرض الزراعية هو صفة الأرض في سجلات الدولة؛ إذا كانت الأرض ضمن مخطط الإعمار، أي أنها تقع في منطقة مخدومة من البلدية ومسموح تطويرها عمرانياً، فإن سندها يُعتبر "طابو استثماري" بحكم الهدف من شرائها وهو التطوير والبناء، بعد قيام المستثمر ببناء مشروعه كاملاً والحصول على موافقة الإسكان، يتحول لون السند في النهاية من الأزرق إلى أحمر عندما يتم إفراز المشروع إلى وحدات مستقلة ويحصل كل قسم على سند ملكية تام، أي يصبح لدينا طابو أحمر لكل شقة أو وحدة في البناء الجديد.

من الجدير ذكره أنه أحيانًا تكون قطعة الأرض مسجلة كسند زراعي (طابو أزرق) لكنها واقعيًا ضمن منطقة دخلت المخطط العمراني الجديد للمدينة، أي من المحتمل تغيير صفتها إلى إعمارية في المستقبل، هذا السيناريو يحصل عندما تتوسع المدن وتُعاد صياغة خططها التنظيمية، فتصبح بعض الأراضي الزراعية مؤهلة للحصول على إذن إعمار، في هذه الحالة قد ترتفع قيمة الأرض بشكل كبير لكونها ستتحول من زراعية إلى استثمارية قابلة للبناء، لكن ينبغي عدم الاعتماد على الاحتمالات فقط؛ الأفضل للمستثمر أن يستشير مهندسًا أو مستشارًا عقاريًا للتأكد من الوضع القانوني لأي أرض قبل شرائها، وأن يراجع البلدية المختصة لمعرفة التصنيف الحالي للأرض وما إذا كان هناك خطط مستقبلية لتغيير تنظيمها.

الطابو التجاري: متطلبات وتحديات

إلى جانب الطابو السكني (الأحمر) والزراعي، هناك أيضًا ما يمكن أن نطلق عليه الطابو التجاري والذي يتعلق بالعقارات ذات الاستخدام التجاري البحت مثل المكاتب التجارية، والمتاجر، والمستودعات، والمباني ذات الطابع التجاري كالمجمعات والمراكز التجارية، فما هي الخصوصية القانونية لهذا النوع من الطابو، وما هي التحديات التي قد تواجه المستثمر الأجنبي عند امتلاكه لعقار تجاري في تركيا؟

في الأصل، لا يوجد لون خاص منفصل للطابو التجاري؛ فعقار تجاري مكتمل البناء ويحمل موافقة إسكان سيصدر له طابو أحمر أيضًا، لكن يتم توضيح نوع العقار في خانة نوع الاستخدام على السند، مثلاً نوع العقار/الوحدة: محل تجاري أو مكتب بدلًا من شقة سكنية. أما إن كان المستثمر يشتري أرضًا لإقامة مشروع تجاري كمركز تسوق أو مبنى مكاتب، فسيكون السند في البداية طابو أزرق لأن الأرض غير مبنية، ويتحول إلى أحمر بعد إنشاء البناء وإفرازه لوحدات، إذن الاختلاف ليس في لون السند وإنما في طبيعة العقار وما يرتبط به من تشريعات.

المتطلبات الخاصة بالعقار التجاري: على المستثمر الأجنبي الذي يخطط لشراء عقار تجاري الانتباه لعدة أمور قبل وبعد الحصول على سند الملكية:

أولاً، الترخيص التجاري: بعض العقارات تتطلب تراخيص تشغيل خاصة، مثلاً لو كان العقار ورشة صناعية أو مطعماً أو مكتب شركة، قد يلزم تصاريح من البلدية أو الغرفة التجارية حسب نوع النشاط.
ثانيًا، الضرائب والرسوم: امتلاك عقار تجاري قد يفرض عليك ضرائب أعلى نسبيًا من العقار السكني، على سبيل المثال معدل ضريبة الأملاك السنوية في بعض البلديات قد يكون أعلى على الأملاك التجارية مقارنة بالسكنية، أيضًا رسوم الخدمات كالمياه والكهرباء تحتسب بتعرفة تجارية إذا كان العقار مستخدمًا للأعمال التجارية، لذلك يجب أخذ هذه التكاليف بالاعتبار ضمن دراسة الجدوى.

الفرق بين الطابو العادي والطابو المشترك

الطابو العادي أو طابو الملكية التامة: يمنح صح ملكية تامة بصاحاب الوحدة العقا، ويصدر غالبا للوحدات بعد اكتمال البناء، ويحتوي هذا الطابو على كافة التفاصيل في الطابو الأحمر السكني مثل رقم العقار ورقم الطابق وعدد الغرف ورقم الشقة واسم المالك وحصته من أرض البناء.

الطابو المشترك أو طابو الملكية المشتركة: من الاجراءات الاستثمارية الحديثة في سوق العقارات التركية، حيث يثبت ملكية العقار لعدة أشخاص، ويحصل كل منهم على نسخة من الطابو تثبت حصته في العقار، ويجدر الإشارة إلى أن الاشتراك يكون بنسب محددة في العقار كله، أي لا يكون لكل شريك جزء محدد من العقار، وإنما هو شريك في كامل العقار بحصته المحددة.

كيف يؤثر نوع الطابو على حقوق المستثمر الأجنبي؟

نوع سند الملكية الذي يحمله المستثمر ليس مجرد تصنيف شكلي، بل يمكن أن يكون له تأثير مباشر على حقوق المالك واستخداماته للعقار. فيما يلي بعض أوجه تأثير نوع الطابو على حقوق وواجبات المستثمر، خصوصًا إن كان أجنبيًا:

الاستخدام السكني: إذا كان سند الملكية طابو أحمر (سكني)، فهذا يمنح المالك حق السكن الفوري في العقار أو تأجيره للغير كسكن، أما إذا كان السند طابو أزرق زراعي، فلا يتيح للمالك حق بناء مسكن عادي للسكن، وبالتالي لا يمكنه الإقامة على الأرض بشكل دائم ما لم يتحصل على إذن بناء خاص مثل بناء بيت ريفي صغير لخدمة الأرض.
الإقامة العقارية: يسهل الطابو الأحمر الحصول على إقامة عقارية مقابل سند تام، بينما قد يصعب استخدام الأراضي الفارغة (طابو أزرق) لهذا الغرض دون بناء فعلي.
التصرف ورفع القيمة: يوفر الطابو الأحمر حرية البيع الفوري وزيادة جاذبية العقار للسوق، في حين يحتاج حاملو الطابو الاستثماري والمشترك لاستكمال البناء قبل بيع حصصهم رسمياً.
التوريث والرهن: جميع الأنواع قابلة للرهن والتوريث قانونياً، لكن إجراءات الطابو المشترك تتطلب استكمال المشروع أولاً.

نصيحة للمستثمر: أي نوع من الطابو يناسب أهدافك؟

بسبب تنوع خيارات سندات الملكية (أنواع الطابو) في تركيا، قد يتساءل المستثمر الأجنبي: أي نوع منها الأنسب لي؟ والإجابة تعتمد على أهدافك الاستثمارية والشخصية. فيما يلي نصائح سريعة تربط بين الأهداف وأنواع الطابو المناسبة:

إذا كان هدفك السكن أو الإقامة شخصية والاستقرار فالأفضل هو الطابو الأحمر السكني، هذا يضمن أنك تحصل على عقار جاهز للسكن مباشرة ويمكنك أيضًا عبره الحصول على إقامة عقارية بسهولة.
إذا كان هدفك الحصول على الجنسية التركية، فيجب الاستثمار بعقار أو مجموعة عقارات بقيمة لا تقل عن 400 ألف دولار، هنا نوع الطابو ليس مقيدًا بشرط معين - يمكن أن تشتري عقارًا سكنيًا أو تجاريًا أو حتى أرضًا لهذا الغرض، لكن من الأفضل شراء عقار أو أكثر بطابو أحمر مكتمل لتسريع إجراءات تقييم قيمة العقار والتملك ونقل الملكية ثم التقدم للجنسية.
إذا كان هدفك استثمار سريع العائد، فإن الشقق الجديدة بطابو مشترك في مشاريع “off-plan” مع التأكد من سمعة المطور تعد خياراً جيداً، كما يمكن الاستثمار في الأراضي القابلة للإعمار (طابو أزرق) لكن تأكد أن الأرض ضمن منطقة مسموح بالبناء عليها. لا تغامر بشراء أرض رخيصة جدًا بطابو زراعي على أمل تحويلها إلى طابو إعمار لاحقًا ما لم يكن لديك تأكيد من البلدية أو خطة طويلة الأمد.
إذا كان هدفك دخل إيجاري مستقر، فإن طابو أحمر لعقار تجاري جاهز في مواقع متميزة يعد خياراً مناسباً لتحقيق دخل ثابت، ولا بد أن تتأكد أن العائد المتوقع يلبي توقعاتك وخططك، وتذكر أخذ الضرائب والمصاريف في الحسبان.
إذا كان هدفك أرض زراعية أو مزرعة خاصة، ففي هذه الحالة الطابو الأزرق الزراعي يعد الخيار المناسب، اختر أرضًا بمساحة كافية وتربة جيدة وموقع ملائم لما تنوي زراعته أو تربيته من مواشي.