تعديلات جديدة على نظام التقييم العقاري في تركيا

في 28 سبتمبر 2026 حدّثت المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) التعميم رقم 2024/2 المنظّم لتقارير التقييم العقاري، استناداً إلى موافقة وزارة البيئة والتخطيط العمراني الصادرة في 18 سبتمبر 2026. بموجب التحديث، لم تعد تقارير التقييم الخاصة بملفات الجنسية التركية حكراً على شركة GEDAŞ، وأصبحت صلاحية التقرير 12 شهراً.

يشرح هذا المقال ما تغيّر رسمياً مقارنة بالنظام السابق، وخلفية القرار، والمعلومات المتداولة التي لم تؤكدها النصوص بعد. ويوضح أيضاً الشروط الفنية الجديدة للتقرير، وأثر هذه التعديلات على المستثمر الذي يشتري عقاراً بهدف الحصول على الجنسية.

ما الذي تغيّر؟ مقارنة بين النظامين السابق والجديد

البند	قبل التعديل	بعد تعديل سبتمبر 2026
الجهة التي تُعدّ تقرير الجنسية	شركة GEDAŞ وحدها	أي شركة تقييم مرخّصة من هيئة أسواق المال (SPK)، عضويتها فعّالة في اتحاد خبراء التقييم (TDUB)، ومسجّلة في نظام TADEBİS
اختيار شركة التقييم	يتولاه النظام	يختارها مقدم الطلب بالاختيار المباشر أو بالتوزيع الآلي
صلاحية وثيقة تحديد المبلغ (TTB)	6 أشهر	12 شهراً
المسؤولية عن صحة التقرير	—	على شركة التقييم والخبراء الموقّعين، ودور TKGM يقتصر على المراجعة الشكلية

وثيقة تحديد المبلغ (Tutar Tespit Belgesi) هي المستند الذي يثبت أن قيمة العقار تحقق الحد الأدنى المطلوب للجنسية (400 ألف دولار). وكانت تُبنى سابقاً على تقرير تصدره GEDAŞ حصراً، فكان المشتري مضطراً للتعامل مع جهة واحدة.

كيف يُقدَّم طلب التقييم؟

• يقدّم الطلب عبر منصة Web Tapu مالكُ العقار إن كان فرداً، أو ممثلُ الشركة المفوّض إن كان المالك شركة.
• إذا كان المالك مواطناً تركياً، يمكنه تقديم الطلب أيضاً عبر مركز الاتصال ALO-181.
• تصل قيمة الرسوم ومهلة السداد ورقم الطلب برسالة نصية أو بريد إلكتروني، ولا يُحال الطلب إلى شركة التقييم قبل السداد.
• في العقار المشترك يكفي أن يتقدم أحد الشركاء، ويُستخدم التقرير لجميع الشركاء.

لماذا التعديل الآن؟ خلفية القرار

جاء التعديل بعد قضية كبيرة هزّت ملف الجنسية عبر العقار:

• 4 أغسطس 2026: نُفذت عملية أمنية في 16 ولاية، أوقف فيها 72 مشتبهاً وعُيّن حارس قضائي على 7 شركات. وتبيّن أن 687 أجنبياً حصلوا على الجنسية بطريقة غير نظامية، عبر عقارات منخفضة القيمة ضُخّمت أسعارها بتقارير تقييم مزورة أو مخالفة.
• 22 مايو 2026: نُشر القانون 7579 في الجريدة الرسمية، وأضاف المادة الإضافية 4 إلى قانون الطابو. وبموجبها تُرسَل تقارير التقييم التي تعدّها الشركات المرخّصة من SPK وهيئة تنظيم الرقابة المصرفية (BDDK) إلكترونياً إلى TKGM.

الهدف إذن هو توسيع قاعدة الشركات المعتمدة مع تشديد الرقابة على مضمون التقرير، بدلاً من حصر الإعداد في جهة واحدة.

معلومات متداولة لم تؤكدها المواقع الرسمية الحكومية بعد

انتشرت عبر منصات التواصل خلاصات للتعديل، لم يتم التحقق منها من مصدر رسمي:

• اعتماد التقرير من منصة GABİM: النص الرسمي لا يذكر ذلك. الآلية الواردة فيه أن التقرير يُوقّع إلكترونياً وفق قانون التوقيع الإلكتروني رقم 5070، ويُرسل إلى سجل الطابو، ثم تراجعه دائرة تقييم العقارات في TKGM. ولهذه الدائرة أن تقبله، أو تطلب تعديله، أو تكلّف بتقرير رقابي، أو تطلب تقريراً جديداً عبر التوزيع الآلي.
• إلغاء إعفاء مشاريع شركات الاستثمار العقاري (GYO): لم يرد هذا البند في نص التعميم المحدّث المنشور. وإلى أن يصدر نص رسمي واضح، ينبغي للمستثمر أن يتأكد من مديرية الطابو قبل الاعتماد على أي إعفاء. وكنا قد شرحنا آلية الإعفاء السابقة في مقال الشركات المعفاة من التقييم العقاري في تركيا.

الشروط الفنية الجديدة لتقرير التقييم

وضع التعميم المحدّث معايير تفصيلية تلتزم بها شركات التقييم، أبرزها:

1. يحمل التقرير توقيع ثلاثة أشخاص على الأقل: الخبير المسؤول، والمدقق، وخبير التقييم.
2. يتضمن ثلاث صور للعقار على الأقل، إحداها من الداخل، وتوضح حالته ومستوى إنجازه.
3. يقارن الخبير المخطط المعماري المعتمد بالواقع على الأرض، ويبيّن الفروقات بالقياس على المخطط.
4. يُعتمد سعر السوق أساساً في معاملات الطابو، وتُذكر «القيمة السوقية للاستخدام القانوني» للعلم فقط.
5. إذا لم يتطابق موقع الوحدة على الأرض مع رقمها في المخطط المعتمد، لا تُقدَّر قيمتها ويُكتب في التقرير «لم تُحسب».

العقارات قيد الإنشاء: متى يمكن تقييمها؟

حدد التعميم قواعد زمنية مرتبطة بتاريخ رخصة البناء:

عمر رخصة البناء ووضع المشروع	الحكم
أقل من سنتين ولم يبدأ البناء	يجوز التقييم
بين سنتين وخمس سنوات والبناء جارٍ	يجوز التقييم إذا وثّقت الصور مرحلة البناء
أكثر من سنتين ولم يبدأ البناء	لا يُقيَّم، لأن الرخصة تحتاج تجديداً
أكثر من خمس سنوات والبناء ما زال جارياً	لا يُقيَّم، لأن الرخصة تحتاج تجديداً
مشروع مهجور أو معرّض لخطر التوقف	لا تُقدَّر قيمته

هذه القواعد مهمة لمن يشتري على المخطط بهدف الجنسية. فالمشروع المتعثر قد لا يحصل على تقرير أصلاً، وبالتالي لا تصدر له وثيقة تحديد المبلغ.

متى تحتاج تقريراً جديداً قبل انتهاء 12 شهراً؟

الصلاحية الأطول لا تعني أن التقرير يبقى صالحاً في كل الأحوال. إذا سُجّل على العقار تغيير يؤثر في قيمته بين تاريخ التقرير وتاريخ تقديم طلب البيع أو وعد البيع، وجب استخراج تقرير جديد بغض النظر عن المدة. ومن أمثلة هذه التغييرات:

• تغيير نوع العقار في السجل.
• اقتطاع جزء من الأرض للطريق العام.
• تسجيل حق ارتفاق.
• قيود مسجلة بموجب قوانين خاصة.
• إفادة بوقوع العقار في منطقة عسكرية محظورة.

أثر التعديلات على المستثمر الراغب بالجنسية

الإيجابيات:

• تعدد الشركات المعتمدة يُتوقع أن يقلّل فترات الانتظار التي سببها حصر الإعداد في جهة واحدة.
• صلاحية 12 شهراً تمنح هامشاً أوسع لإتمام التحويلات البنكية ومواعيد الطابو، خاصة في الصفقات التي تتم على مراحل.

نقاط تحتاج انتباهاً:

• اختيار الشركة بيد المالك: يتقدم بالطلب مالك العقار، وهو البائع عادة، فيختار هو شركة التقييم. لذلك يُستحسن أن يتفق الطرفان مسبقاً في العقد على الشركة أو على طريقة اختيارها.
• المبلغ يُفحص من ثلاثة مصادر: بحسب TKGM، يجب أن تبلغ كل قيمة من القيم التالية الحد المطلوب منفردة: قيمة شهادة شراء العملة، وسعر البيع المصرّح به في السند، وقيمة التقرير، ومجموع التحويلات. فإذا قلّ أي منها عن 400 ألف دولار توقف الملف.
• التقرير ليس شرطاً لكل شراء: خارج ملفات الجنسية لم يعد تقرير التقييم مطلوباً في معاملات شراء الأجانب منذ تعديلات 2024، إلا إذا طلبته الجهة المختصة.

وتبقى تكلفة التقرير جزءاً من التكاليف الكلية للصفقة، التي فصّلناها في دليل ضريبة القيمة المضافة ورسوم التسجيل العقاري للأجانب في تركيا 2026. أما مستندات المرحلة اللاحقة فتجدها في تقرير الأوراق المطلوبة للتجنيس في تركيا.

الأسئلة الشائعة

هل ما زال تقرير GEDAŞ مقبولاً؟

نعم. GEDAŞ ما زالت إحدى الشركات المعتمدة، لكنها لم تعد الجهة الوحيدة.

هل يمكن استخدام تقرير صدر قبل التعديل؟

النص المنشور لا يحدد حكماً انتقالياً صريحاً للتقارير السابقة. لذلك يُنصح بمراجعة مديرية الطابو بشأن أي تقرير يقترب من نهاية صلاحيته القديمة.

من يدفع رسوم التقييم؟

يُرسل طلب الرسوم إلى مقدم الطلب، ويمكن للطرفين الاتفاق في العقد على غير ذلك.

هل يُطلب تقرير جديد عند نقل الملكية بعد تسجيل وعد البيع؟

لا. بحسب TKGM، لا يُطلب تقرير جديد عند تسجيل العقار باسم المشتري إذا كان وعد البيع قد سُجّل في السجل سابقاً.

توصيات سكاي لاين للمستثمر

• حدد شركة التقييم في عقد الشراء أو اتفق على اختيارها بالتوزيع الآلي، لتقليل احتمال تضارب المصالح.
• اترك هامشاً فوق 400 ألف دولار في السعر والتحويلات، لأن أي قيمة دون الحد توقف الملف.
• تحقق من عمر رخصة البناء في مشاريع الخارطة قبل التعاقد.
• لا تعتمد على إعفاء GYO قبل تأكيده كتابياً من الجهة المختصة.
• راقب سجل العقار حتى موعد الطابو، فأي قيد جديد يسقط صلاحية التقرير.

تواصل مع فريق سكاي لاين العقارية لمساعدتك في دراسة الفرص الاستثمارية وحساب العوائد بدقة.