دليل استخدام بوابة ويب طابو (WebTapu) للأجانب: خطوات نقل الملكية وطلب التقييم العقاري إلكترونياً

في سبتمبر 2026، حدّثت المديرية العامة للطابو والمسح العقاري (TKGM) التعميمين رقم 2024/2 و2024/4، لتنهى احتكار شركة (GEDAŞ) لتقارير تقييم الجنسية التركية، وجعل طلب التقييم إلكترونياً وحصرياً عبر بوابة ويب طابو WebTapu المرتبطة بنظام معلومات التقييم العقاري (TADEBİS)، مع منح المالك حق اختيار شركة التقييم المرخصة بنفسه.

يشرح هذا الدليل طرق دخول الأجانب إلى المنصة، وخطوات استخراج وثيقة تحديد القيمة (TTB)، وتقديم طلب نقل الملكية ورفع وثيقة شراء العملة (DAB)، مع حساب تطبيقي لضريبة الطابو ورسوم رأس المال الدائر، وأدوات قفل السند وتفويض الوكلاء.

آلية الدخول إلى بوابة ويب طابو WebTapu للأجانب (بوجود رقم هوية أو بدونه)

تُعد بوابة ويب طابو الرسمية (webtapu.tkgm.gov.tr) المنصة الإلكترونية المركزية لإدارة العقارات وتقديم طلبات نقل الملكية والتقييم في تركيا، وتتبع للمديرية العامة للطابو (TKGM). ويختلف طريق الدخول بحسب الوضع القانوني للمستثمر:

• مسار الأجانب المقيمين (Bireysel Giriş): لحاملي الإقامة السارية ورقم الهوية الأجنبي (YKN) الذي يبدأ بـ 99، ويتم الدخول عبر شيفرة بوابة الحكومة الإلكترونية (e-Devlet) المرتبطة برقم الهوية والهاتف التركي المسجل.
• مسار الأجانب غير المقيمين (FOR FOREIGNER): لمن يدير أملاكه من خارج تركيا دون رقم (YKN) أو حساب (e-Devlet)، ويتم الدخول بالضغط على زر (FOR FOREIGNER) في الصفحة الرئيسية، باستخدام بيانات جواز السفر ورقم الهاتف المعتمد لدى دائرة الطابو.

وتدعم بوابة الأجانب 4 لغات إلى جانب التركية: العربية، الإنجليزية، الفرنسية، والروسية.

معيار المقارنة	مسار الدخول الفردي (Bireysel Giriş)	بوابة الأجانب (FOR FOREIGNER)
الفئة المستهدفة	الأجانب المقيمون وحاملو الإقامات	المستثمرون الأجانب غير المقيمين
متطلبات الدخول	رقم (YKN) يبدأ بـ 99 + شيفرة (e-Devlet)	بيانات جواز السفر + رمز التحقق الهاتفي
لغات الواجهة	التركية	التركية + العربية والإنجليزية والفرنسية والروسية
الصلاحيات المتاحة	إدارة العقارات، طلب التقييم، نقل الملكية، التفويض، قفل السند (متطابقة في المسارين)

وإذا كنت في مرحلة الفحص قبل إتمام الصفقة، يمكنك الاطلاع على الاستعلام عن الطابو إلكترونياً: كيف تتحقق من ملكية العقار في تركيا قبل الشراء؟

طلب التقييم العقاري عبر WebTapu بعد تحديثات سبتمبر 2026

بموجب التعميم رقم 2024/4 الصادر في 13 يونيو 2024، أُلغي شرط تقرير التقييم العقاري (Taşınmaz Değerleme Raporu) في عمليات البيع العادية للأجانب (المفروض منذ 4 مارس 2019)، وبات في 2026 إلزامياً فقط في معاملات الجنسية التركية الاستثنائية مقابل عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار.

وفي ملفات الجنسية، أنهى تحديث سبتمبر 2026 احتكار شركة (GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş) الحكومية المطبّق منذ 4 مارس 2024، وأعاد فتح المجال لشركات التقييم المستوفية لثلاثة شروط:

• الترخيص المالي: ترخيص رسمي من هيئة أسواق المال التركية (SPK).
• العضوية المهنية: عضوية فعالة في اتحاد خبراء التقييم في تركيا (TDUB).
• التكامل الرقمي: التسجيل والاعتماد في نظام (TADEBİS).

يُقدَّم الطلب إلكترونياً فقط، ولا تقبل مديريات الطابو أي تقارير ورقية. وخطوات التقديم:

1. الدخول إلى (WebTapu) واختيار قائمة معاملات التقييم (Değerleme İşlemleri).
2. تحديد العقار المراد تقييمه لأغراض الجنسية من قائمة الممتلكات.
3. اختيار آلية تكليف شركة التقييم: إما اختيارها بحرية (Tercihli) من القائمة المعتمدة، أو تركها للخوارزمية التلقائية (Otomatik Algoritma).
4. استلام رسالة (SMS) أو بريد إلكتروني برقم الطلب وقيمة الرسوم، المحتسبة وفق تعريفة الحد الأدنى لأجور التقييم لعام 2026 المعتمدة من (SPK) والمنشورة في الجريدة الرسمية العدد 33124 (مكرر 6) بتاريخ 31 ديسمبر 2025.
5. سداد الرسوم إلكترونياً، إذ لا تُكلَّف الشركة بالمعاينة الميدانية إلا بعد السداد.
6. بعد إعداد التقرير وتدقيقه، تُرسل وثيقة تحديد القيمة (Tutar Tespit Belgesi - TTB) والتقرير النهائي إلكترونياً عبر (TAKBİS/WebTapu) إلى مديرية الطابو المعنية.

وينبغي الانتباه إلى مدتين مختلفتين:

• صلاحية التقرير لمعاملات الطابو (12 شهراً): من تاريخ الإصدار، بدلاً من 3 أشهر سابقاً.
• مهلة ربط وثيقة القيمة بملف الجنسية (6 أشهر): يجب ألا تتجاوز المدة بين إصدار وثيقة (TTB) وتقديم طلب معاملة الجنسية 6 أشهر.

وللاطلاع على الشروط الفنية المحدثة لقبول التقرير، راجع تعديلات جديدة على نظام التقييم العقاري في تركيا.

خطوات تقديم طلب نقل الملكية ورفع الوثائق إلكترونياً

تُعد (WebTapu) نقطة البداية لمعاملة البيع، إذ تتيح تجهيز الملف وتدقيقه من موظفي الطابو قبل الحضور الشخصي، وفق الخطوات التالية:

1. يدخل البائع أو وكيله القانوني إلى حسابه، ويختار إنشاء طلب معاملة (Başvuru Yap)، ثم نوع المعاملة: بيع (Satış).
2. يحدد العقار ويُدخل بيانات المشتري الأجنبي: الاسم الكامل كما في جواز السفر المترجم، ورقم الهوية الأجنبي إن وجد، ورقم الهاتف.
3. يرفع المستندات الإلزامية (PDF/JPEG)، وأبرزها وثيقة شراء العملة (Döviz Alım Belgesi - DAB)؛ إذ يُلزم تعميم حركات رأس المال الصادر عن البنك المركزي التركي (TCMB) المشتري الأجنبي بتصريف قيمة العقار إلى الليرة عبر بنك عامل في تركيا وتقديم الوثيقة قبل نقل الملكية.
4. يراجع موظف الطابو الملف، وعند اكتماله ومطابقة وثيقة (DAB) وتقرير التقييم (لملفات الجنسية) يُحوَّل الطلب إلى مرحلة احتساب الرسوم.

تنبيه قانوني: لا تنتقل الملكية عن بُعد. يقتصر دور (WebTapu) على بدء المعاملة ورفع الوثائق ودفع الرسوم وتحديد الموعد، بينما يتطلب الإتمام حضور البائع والمشتري (أو وكلائهما بوكالة رسمية موثقة) إلى مديرية الطابو في الموعد المرسل عبر (SMS) للتوقيع على العقد الرسمي (Resmî Senet).

حساب وسداد ضريبة الطابو ورسوم رأس المال الدائر لعام 2026

بعد تدقيق الوثائق، تصل رسالة (SMS) برقم السداد الإلكتروني (e-Tahsilat)، وتتألف المستحقات من شقين:

• ضريبة نقل ملكية الطابو (Tapu Harcı): 4% من القيمة المعلنة، تُقسم إلى 2% على البائع و2% على المشتري، بموجب قانون الرسوم رقم 492.
• رسوم رأس المال الدائر (Döner Sermaye Ücreti): وفق تعريفة (TKGM) السارية منذ 1 يناير 2026، وتتكون من معامل أساسي قدره 2,227.00 ليرة يُضرب في المعامل الإقليمي (نحو 5,324.00 ليرة في المدن الكبرى)، يُضاف إليه رسم مقطوع للمعاملات التي طرفها أجنبي قدره 20,868.00 ليرة عن كل عقار أو قسم مستقل.

مثال تطبيقي لعقار سكني في مدينة كبرى بقيمة معلنة 15,000,000 ليرة تركية:

البند	الأساس والمعادلة	القيمة (ليرة تركية)
قيمة العقار المعلنة	القيمة المعتمدة في وثيقة (DAB) وطلب البيع	15,000,000.00
ضريبة الطابو – حصة البائع	2% (قانون الرسوم رقم 492)	300,000.00
ضريبة الطابو – حصة المشتري	2% (قانون الرسوم رقم 492)	300,000.00
رسم رأس المال الدائر الأساسي	2,227.00 × المعامل الإقليمي للمدن الكبرى	5,324.00
الرسم المقطوع للأجانب	عن كل قسم مستقل طرفه أجنبي	20,868.00
الإجمالي الكلي المستحق	ضريبة الطابو (4%) + رسوم رأس المال الدائر (26,192.00)	626,192.00

ولمعرفة شروط استرداد أو إسقاط ضريبة القيمة المضافة عند الشراء من شركات الإنشاء، راجع ضريبة القيمة المضافة ورسوم التسجيل العقاري للأجانب في تركيا 2026: دليل الاستثناءات والإعفاءات.

أدوات الحماية الرقمية: تفويض الوكلاء وقفل سند الملكية ضد التلاعب

تحذّر (TKGM) من مشاركة كلمة مرور (e-Devlet) أو بيانات دخول (WebTapu) مع الوسطاء أو السماسرة تحت أي ظرف، لما في ذلك من خطر التلاعب أو تقديم طلبات غير مصرح بها. وبدلاً من ذلك توفر المنصة أداتين:

1. ميزة تفويض شخص (Yetkilendirme)

تمنح المحامي أو الوسيط أو حامل الوكالة صلاحية محددة ومؤقتة لمتابعة المعاملة ورفع الملفات:

• تحديد الصلاحيات: من قسم (Yetki İşlemleri) يحدد المالك العقار والصلاحيات المسموحة، مثل الاطلاع على بيانات السند، أو طلب التقييم، أو إنشاء طلب البيع ورفع الوثائق.
• بيانات المفوَّض: يُسجَّل رقم الهوية التركية (T.C. Kimlik No) للمفوَّض ومدة التفويض، مع حق الإلغاء في أي لحظة.

2. قفل الحماية الرقمي على سند الملكية

لحماية عقارات الأجانب المقيمين خارج تركيا من الوكالات المزورة، يوفر النظام إقرار منع التصرف (İşlem Yapılamaz Beyanı Tesis Etme)، ويُفعَّل كالتالي:

1. الدخول إلى (WebTapu) والانتقال إلى قائمة العقارات (Taşınmazlarım).
2. اختيار العقار وتفعيل خيار قفل المعاملات.
3. تأكيد العملية برمز التحقق المرسل عبر (SMS).

بعد التفعيل يرفض نظام (TAKBİS) أي معاملة بيع أو رهن أو نقل ملكية بالوكالة على العقار في جميع مديريات الطابو الـ 973، ولا يُرفع القفل إلا بدخول المالك الأصلي شخصياً إلى حسابه.

ولمعرفة كيف يرتبط تفويض التسويق العقاري بسجل الملكية، راجع نظام التحقق الإلكتروني من الإعلانات (EİDS) يدخل حيز التنفيذ لضبط عقارات تركيا: وداعاً للإعلانات الوهمية.

الأسئلة الشائعة

كيف يدخل الأجنبي إلى WebTapu دون رقم هوية أجنبي (YKN) أو حساب e-Devlet؟

عبر زر (FOR FOREIGNER) في الصفحة الرئيسية للموقع الرسمي، باستخدام بيانات جواز السفر، مع واجهة متاحة بالعربية والإنجليزية والفرنسية والروسية إلى جانب التركية.

هل ما زال تقرير التقييم العقاري إلزامياً عند شراء الأجانب في 2026؟

لا، ألغاه التعميم 2024/4 (13 يونيو 2024) في البيع العادي، ويقتصر إلزامه على معاملات الجنسية الاستثنائية مقابل عقار لا تقل قيمته عن 400,000 دولار.

كيف أقدم طلب تقييم (Ekspertiz) للجنسية بعد إلغاء احتكار GEDAŞ؟

حصرياً عبر WebTapu المرتبطة بنظام (TADEBİS)، مع اختيار الشركة بحرية (Tercihli) أو عبر الخوارزمية التلقائية من بين الشركات المرخصة من (SPK) والأعضاء في (TDUB)، ويتم التكليف فور سداد الرسوم.

هل يُغني تقديم الطلب ودفع الرسوم عبر WebTapu عن الحضور الشخصي؟

لا؛ فالمنصة لبدء المعاملة ورفع الوثائق ودفع الرسوم وتحديد الموعد، أما نقل الملكية فيتطلب حضور الطرفين أو وكلائهما بوكالة رسمية للتوقيع على العقد الرسمي (Resmî Senet).

كيف أفوّض محامياً أو وسيطاً دون مشاركة كلمة المرور؟

عبر ميزة (Yetkilendirme) في حساب WebTapu، التي تمنح المفوَّض صلاحيات محددة دون الحاجة لبيانات دخول e-Devlet.

خلاصة قانونية للمستثمر الأجنبي

ترسّخ تحديثات (TKGM) حتى أواخر 2026 الحوكمة الرقمية الكاملة للمعاملات العقارية؛ فلم تعد تقارير التقييم الورقية مقبولة في ملفات الجنسية، وباتت المواعيد محكومة بصلاحية التقرير (12 شهراً) ومهلة ربط وثيقة (TTB) بطلب الجنسية (6 أشهر). ويبقى رفع وثيقة (DAB) وسداد ضريبة الطابو ورسوم رأس المال الدائر إلكترونياً شرطاً أساسياً لجدولة موعد التوقيع على العقد الرسمي.

تواصل مع فريق سكاي لاين العقارية للحصول على استشارة عقارية وقانونية متخصصة ومساعدتك في اتخاذ القرار الاستثماري الأنسب.