ضرائب العقارات في تركيا 2026: دليل المستثمر لزيادات التقييم الجديدة (دورة 2026-2029) وفرص الإعفاء الضريبي

مع اقتراب عام 2026 تتجه أنظار المستثمرين الأجانب وملاك العقارات في تركيا نحو التغييرات الضريبية المرتقبة، لا يعتبر عام 2026 عاماً عادياً في التقويم الضريبي التركي؛ بل هو بداية "دورة التقييم الضريبية" (2026-2029) والتي ستحمل معها تحديثات جذرية في تقييم للعقارات، مما يؤثر بشكل مباشر على محفظتك الاستثمارية.

في سكاي لاين العقارية نضع بين أيديكم هذا الدليل التحليلي الشامل لفهم ما ينتظركم في 2026 وكيفية الاستفادة من الإعفاءات القانونية المتاحة للأجانب بعيداً عن الشائعات.

ما هي التغييرات الجذرية في ضرائب العقارات لعام 2026؟

يعتقد الكثيرون أن ارتفاع الضرائب ناتج فقط عن معدلات التضخم السنوية، ولكن القصة في 2026 مختلفة.

النقطة المحورية هذا العام هي انعقاد "لجان التقدير" (Takdir Komisyonu)، وفقاً لقانون الإجراءات الضريبية في تركيا تجتمع هذه اللجان مرة كل 4 سنوات لتحديد "الحد الأدنى لقيمة المتر المربع" في كل شارع وحي بتركيا.

1. إعادة ضبط "القيمة الرائجة" (Rayiç Bedel)

بينما قد تظل نسبة الضريبة العقارية ثابتة (مثلاً 0.2% للمسكن)، فإن الوعاء الضريبي (القيمة التي تُحسب عليها الضريبة) هو الذي سيتغير جذرياً.

• في السنوات الماضية (2023-2025)، كانت الزيادة سنوية وتعتمد على نصف نسبة إعادة التقييم (YDO).
• أما في 2026، سيتم إعادة مسح القيم السوقية، وتشير التقارير إلى أن الزيادات في "القيم الرائجة" (Rayiç Bedel) في المدن الكبرى مثل إسطنبول قد تتراوح بين 300% إلى 500% لتقليص الفجوة بين القيمة الرسمية والقيمة السوقية الحقيقية.

2. معدل إعادة التقييم (YDO)

بالنسبة للرسوم الحكومية الأخرى (مثل رسوم الطابو وجوازات السفر) فهي ترتبط بمعدل إعادة التقييم السنوي المتوقع إعلانه في نهاية 2025.

لمعرفة المزيد عن السياق الاقتصادي العام وتأثير التضخم، يمكنك مراجعة تحليلنا حول البرنامج الاقتصادي التركي الجديد 2025: كيف سيؤثر على التضخم، الليرة، وسوق العقارات؟

هل سترتفع ضريبة الأملاك في 2026؟ بالأرقام

الإجابة المختصرة هي: نعم سترتفع قيمة الدفع النهائي بشكل ملحوظ، ليس بسبب رفع “سعر الضريبة” بل بسبب تضاعف "قيمة العقار المسجلة".

في الجدول التالي نوضح تقديرياً كيف ستؤثر دورة التقييم الجديدة (2026-2029) على عقار سكني في منطقة حضرية كبرى (مثل إسطنبول) مقارنة بعام 2025:

البيان	عام 2025 (تقديري)	عام 2026 (بعد تحديث لجان التقدير)
القيمة الرائجة للعقار (Rayiç Bedel)	2,000,000 ليرة تركية	8,000,000 ليرة تركية (افتراض زيادة 4 أضعاف)
نوع العقار	مسكن في بلدية كبرى	مسكن في بلدية كبرى
نسبة ضريبة الأملاك (Emlak Vergisi)	0.2% (2 بالألف)	0.2% (2 بالألف)
قيمة الضريبة السنوية المستحقة	4,000 ليرة تركية	16,000 ليرة تركية

ملاحظة: هذه الأرقام تقريبية لغرض التوضيح، العقارات التجارية (المحلات والمكاتب) تخضع لنسبة أعلى (0.4% في المدن الكبرى).

كيفية إعفاء الأجانب من ضريبة العقار: الحقيقة والخطوات

هناك خلط كبير لدى المستثمرين بين "الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة عند الشراء" وبين "الإعفاء من الضريبة العقارية السنوية".

1. الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة (KDV İstisnası) - عند الشراء فقط

هذا هو الإعفاء الأهم للمستثمر الأجنبي، ويمكن أن يوفر عليك ما بين 1% إلى 10% من قيمة العقار، للحصول عليه في 2026 يجب استيفاء الشروط التالية بدقة:

• الإقامة: يجب ألا تكون مقيماً في تركيا (ليس لديك تصريح إقامة ساري المفعول لمدة تزيد عن 6 أشهر).
• تحويل العملة: يجب دفع قيمة العقار بالعملة الأجنبية وتحويلها عبر البنك المركزي وتوثيقها (Döviz Alım Belgesi).
• العقار: يجب أن يكون العقار جديداً (من الإنشاءات) ويتم شراؤه لأول مرة (First Sale).
• الاحتفاظ: التعهد بعدم بيع العقار لمدة سنة واحدة على الأقل (سابقاً كانت 3 سنوات وتم تعديلها، يرجى التأكد من التحديثات القانونية وقت الشراء).

2. الإعفاء من الضريبة العقارية السنوية (Emlak Vergisi)

هل الأجانب معفيون من دفع الضريبة السنوية؟ في الغالب لا، القانون التركي يمنح إعفاءً للمتقاعدين وربات البيوت ومن لا دخل لهم بشرط امتلاك عقار واحد فقط لا تتجاوز مساحته 200 متر مربع، بالنسبة للأجانب تطبيق هذا الإعفاء صعب جداً لأن القانون يشترط عدم وجود أي دخل (من داخل أو خارج تركيا)، وهو ما لا ينطبق عادة على المستثمرين.

إذا كنت تخطط للحصول على الجنسية عبر الاستثمار فإن معرفة تكاليفك الضريبية جزء أساسي من الملف، اقرأ المزيد في الأوراق المطلوبة للتجنيس في تركيا ـ تقرير شامل.

الضرائب الأخرى: ضريبة الدخل على الإيجار وضريبة السكن الفاخر

إلى جانب ضريبة العقار السنوية يحمل عام 2026 تحديثات بخصوص العوائد الاستثمارية:

ضريبة الدخل على الإيجار (Kira Gelir Vergisi)

بدأت الحكومة التركية بالتحرك نحو إلزامية "العقود الرقمية" عبر بوابة الحكومة الإلكترونية (E-Devlet) لضبط السوق.

• الإعفاءات: تم تقليص حدود الإعفاء الضريبي للدخل الإيجاري.
• التصريح: يجب على الملاك تقديم إقرار ضريبي في شهر مارس من كل عام عن دخل السنة السابقة، التهرب من ذلك يعرضك لغرامات بأثر رجعي.

ضريبة السكن الفاخر (Değerli Konut Vergisi)

مع ارتفاع "القيم الرائجة" في 2026 قد تدخل عقارات كثيرة ضمن شريحة "السكن الفاخر" التي كانت معفية سابقاً، هذه الضريبة تُفرض على العقارات التي تتجاوز قيمتها حداً معيناً (يحدد سنوياً من قبل هيئة الإيرادات)، تعتبر المناطق الراقية مثل منطقة بيبك في إسطنبول من أكثر المناطق المعنية بهذا النوع من الضرائب نظراً لارتفاع تقييماتها العقارية.

كيف تدفع ضريبة العقار في تركيا؟

لتجنب غرامات التأخير (التي تحتسب شهرياً) يجب الالتزام بمواعيد الدفع.

متى موعد دفع ضريبة العقار في تركيا؟

يتم الدفع على قسطين:

• القسط الأول: خلال شهر مايو (أيار).
• القسط الثاني: خلال شهر نوفمبر (تشرين الثاني).

كيف يمكنني الدفع وأنا خارج تركيا؟

لا داعي للسفر، يمكنك استخدام إحدى الطرق التالية:

1. بوابة الحكومة الإلكترونية (E-Devlet): ابحث عن خدمة "Vergi Borcu Sorgulama" أو الدخول لخدمات البلدية المعنية.
2. الموقع الإلكتروني للبلدية: توفر معظم بلديات المدن الكبرى (مثل بلدية إسطنبول الكبرى أو بلديات الأحياء مثل بشاك شهير) خيار "E-Belediye" للدفع ببطاقة الائتمان.
3. التطبيقات البنكية: إذا كان لديك حساب بنكي في تركيا، يمكنك الدفع مباشرة عبر خيار "Payments > Tax > Municipality".

الخلاصة

عام 2026 سيشهد "تصحيحاً سعرياً" في القيم الضريبية للعقارات في تركيا، كمستثمر لا يجب أن يقلقك هذا الأمر طالما أنك تخطط لميزانيتك بناءً على الأرقام الحقيقية وليس التوقعات القديمة، الارتفاع في الضريبة يقابله ارتفاع أكبر في القيمة الرأسمالية لأصولك العقارية.

---

تنويه: المعلومات الواردة في هذا المقال للأغراض الإعلامية وتستند إلى البيانات المتاحة حتى نوفمبر 2025، القوانين الضريبية قابلة للتعديل لذا نوصي دائماً باستشارة مستشار قانوني أو ضريبي مختص قبل اتخاذ أي إجراء مالي.